住宅ローン借り換えのデメリット｜損をする6つのケースと確認すべきこと

結論：借り換えで損をするのは、主に次の6つのケースです

• 費用を回収できない：残りの返済期間が10年を切ると、金利差0.5%程度では費用のほうが上回ります。
• 住宅ローン控除が受けられなくなる：借り換え後の返済期間を10年未満にすると、控除の対象から外れます。残高2,000万円で控除期間があと5年残っていれば、約70万円を失う計算です。
• 諸費用を借入額に組み込むと、控除額が減る：国税庁が定める按分の計算により、控除の対象になる残高が小さくなります。
• 月々の返済額が下がっても、総返済額が増える：返済期間を延ばした場合です。月々が約4.8万円下がるのに、総額では87万円増えるケースがあります。
• 団信の保障内容が変わることがある：現在の団信に付けている特約と同じ内容が、借り換え先にあるとは限りません。
• 審査に落ちる：借り換えは新規の借入と同じ審査を受けます。

以下、それぞれ数字で確認します。

デメリット1：費用を回収できないことがある

借り換えには借入額の2.8〜3.4%程度の費用がかかります。残高3,000万円なら約87万円です。

この費用を金利差で回収できなければ、借り換えは損になります。残高3,000万円・金利差0.5%（年1.5%→年1.0%）の場合、残りの返済期間によって結果はこう変わります。

残り10年前後が分かれ目です。これより短ければ、金利が下がっても損になります。

→ 費用の内訳は「住宅ローンの借り換え費用はいくら？」で解説しています。

デメリット2：住宅ローン控除が受けられなくなる場合がある

これは見落とされやすく、金額の影響が大きい落とし穴です。

国税庁の説明によれば、借り換えによる新しい住宅ローンは、従前の住宅ローンを消滅させるための新たな借入金であるため、原則として住宅ローン控除の対象とはなりません。

ただし、次のすべての要件を満たす場合には、引き続き控除を受けられるとされています。

1. 新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかであること
2. 新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であることなど、住宅ローン控除の対象となる要件に当てはまること

問題になるのは2番目です。

借り換えを機に返済期間を短くする人は少なくありません。しかし返済期間を10年未満に設定すると、その時点で控除の対象から外れます。

控除額は年末残高の0.7%です。失う金額を計算すると、次のようになります。

借り換えで得られるメリットを、控除の喪失が上回る可能性があります。

なお、控除を受けられる年数は居住を開始した年から数えた一定期間であり、借り換えによって延長されることはありません。

確認すべきこと：いま住宅ローン控除を受けているなら、まず控除期間があと何年残っているかを確認してください。そのうえで、借り換え後の返済期間を10年以上に保てるかを検討します。

デメリット3：諸費用を借入額に組み込むと、控除額が減る

借り換えの諸費用は、借入額に組み込めることが多くあります。ただし組み込んだ場合、住宅ローン控除の対象になる残高が小さくなります。

国税庁の計算方法では、借り換え後の借入額が借り換え直前の残高を上回る場合、控除の対象となる年末残高は次の式で求めます。

控除対象額 ＝ 年末残高 × 借り換え直前の残高 ÷ 新しい借入額

具体例で示します。

この差により、控除額は年約5,500円、10年間で約5万円減る計算になります。

金額としては大きくありませんが、「諸費用を組み込めば手元の現金が減らない」という説明だけでは足りないということです。組み込みには、利息の増加（残高3,000万円・残り30年で約14万円）に加えて、この控除の減少も伴います。

デメリット4：月々の返済額が下がっても、総返済額は増えることがある

これが最も誤解されやすい点です。

借り換えの際に返済期間を延ばすと、毎月の負担は大きく下がります。しかし総額では増えることがあります。

残高3,000万円・現在1.5%・残り20年の人が、1.0%に借り換えるケースで比較します。

30年に延ばすと、月々は約4万8,000円も下がります。しかし総額では87万円増えます。

月々の負担を下げること自体が目的なら、これは合理的な選択です。教育費のピークを乗り切る、収入が下がった、といった事情があるなら意味があります。

問題は、「月々が下がった」ことだけを見て「得をした」と考えてしまうことです。返済期間を延ばす提案を受けたときは、必ず総額でも比較してください。

デメリット5：団信の保障内容が変わることがある

住宅ローンの借り換えでは、現在の団体信用生命保険（団信）を脱退し、借り換え先の団信に新たに加入します。

ここで2つの問題が起こりえます。

保障内容が同じとは限りません。いまの団信に、がん保障や三大疾病保障などの特約を付けている場合、借り換え先に同等の商品があるとは限りません。あっても金利の上乗せ幅が違うことがあります。

健康状態によっては加入できません。団信への加入は原則として必要です。借入時から健康状態が変わっていると、加入を断られる可能性があります。持病がある方向けの「ワイド団信」を扱う金融機関もありますが、金利が上乗せされるのが一般的です。

確認すべきこと：いまの団信にどんな特約が付いているかを、契約書類で確認してください。金利の比較だけでは、保障の差を見落とします。

デメリット6：審査に落ちる可能性がある

借り換えは新規の借入と同じ審査を受けます。当初の借入時に通ったからといって、いま通るとは限りません。

審査に影響しやすいのは、勤務先や勤続年数（転職・独立の直後）、収入の変動、健康状態、他の借入（自動車ローンやカードローンなど）、そして年齢です。多くの金融機関が完済時の年齢の上限を80歳未満、申し込み時の年齢の上限を70歳未満としています。

また、物件の担保評価も見られます。当初の借入時より評価が下がっていると、希望額を借りられないことがあります。

なお、事前審査（仮審査）の段階では費用は発生しないのが一般的です。まず事前審査を通して、借り換えられるかどうかを確認してから判断するという進め方ができます。

デメリット7として挙げられがちなこと：手続きの手間

借り換えには1〜2か月かかります。事前審査、本審査、契約、そして現在の借入先への一括返済と抵当権の抹消・設定という流れです。書類の準備も必要ですし、金融機関によっては平日の来店を求められます。

ただし、これは「デメリット」というよりコストとして費用と一緒に判断すべきものです。数十万円のメリットが見込めるなら、1〜2か月の手間は割に合う場合が多いでしょう。逆にメリットが十数万円なら、手間に見合うかは考える余地があります。

→ 手続きの時期については「住宅ローンの借り換えはいつがベストなタイミングか」で解説しています。

それでも借り換えを検討する価値がある人

デメリットを並べましたが、条件が合えばメリットは確実にあります。

残りの返済期間が15年以上あり、金利差が0.5%以上ある人は、費用を差し引いても数十万円から百万円単位のメリットが出ます。残高3,000万円・残り20年・金利差0.5%なら+76万円です。

変動金利で借りていて、金利上昇に耐えられない人は、損得より先に「返済を続けられるか」で判断する必要があります。この場合、固定への切り替えは総額が増えても合理的な選択になりえます。

→ 「住宅ローンは変動と固定どちらがいいか」

逆に、残りの返済期間が10年前後、金利差が0.3%未満、住宅ローン控除の期間がまだ残っている——このいずれかに当てはまるなら、慎重に計算してください。借り換えないことも、立派な選択です。

→ 借り換えないと決めた場合に手元の資金をどう使うかは、「住宅ローンの繰り上げ返済は得か」で扱っています。

自分の数字で計算する

ここまでの表は代表的なケースです。実際の判断は、あなたの残高・残り年数・現在の金利で計算する必要があります。費用のほうが上回る場合は、その旨も表示します。